生前贈与対策テクニックNo.5｜土地の有効活用による相続税対策

■遊休地にアパートなどを建築する

1. 土地の評価が下がる

自宅の敷地や空き地、青空駐車場など、地主が自由に利用できる土地を「自用地」といいます。
自用地にアパートやマンションなどの貸家を建てると、その土地は「貸家建付地」となって評価額が下がります。
（例）借地権割合70%の地域であれば、借地権割合はほとんどの地域で30%なので、自用地の21%引きとなります。

2. 建物の評価減がとれる

例えば、建物の建築費用として1億円かかった場合、建物の相続税評価額は建築費用のおおむね60%となり、 財産の40%が圧縮されます。
さらに、アパートなどの「貸家」は自用家屋の70%で評価されます。
通常、1億円の現金を支出できる人は少ないので、たいていの場合は建築費用の一部または全部を 銀行からの借入金でまかないますが、借入金は債務控除として相続財産から控除できますので、 現金を支出する場合と同様の効果があります。

メリット	デメリット
土地が貸家建付地となり、評価減が実現できる 建築費用と建物評価額の差額分の評価減が実現できる 賃貸収入が見込まれ、納税資金対策になる	立地などの諸条件により、空き室のリスクがある 見込みどおりの賃貸収入が得られない場合など、借入金の返済リスクがある 貸家の管理・補修などのわずらわしさがある

3. 小規模宅地等の特例が使える

空き地などに貸家を建てると、その土地は事業用宅地（貸付用宅地）として「小規模宅地等の特例」 の適用対象になります。
その土地に特例を適用すれば、200㎡までの部分について50%引きで評価することができます。

■土地の利用区分を変更する

道路との接し方で評価額が変わる

市街地にある土地の評価額は路線価をベースに決められます。この場合、2つ以上の道路に面している 土地は評価が高くなり、その価額は、土地が接している道路のうちでもっとも高い路線価をベースに 決められます。
そこで、比較的広い土地が複数の道路に面しているときは、土地の利用区分の変更・分割することによって、 土地の評価を下げることができます。特に、一方が幹線道路など路線価の高い道路に面している場合には効果的です。

■等価交換方式を利用する

返済リスクのない土地活用が可能

等価交換方式とは、地主とデベロッパー（土地開発業者）とが共同で、主に貸ビルや賃貸マンションなどを建設する 事業方式の一つです。地主は土地を、デベロッパーは建築費用を出資して建物を建設します。 その後、土地の一部と建物の一部を等価になるように交換し合い、それぞれが土地・建物を所有するという方法です。
この方式を利用すれば、地主は土地の一部を手放すことになりますが、資金負担がなく建物を手に入れることができます。
設計から施行、建築後の管理をすべてデベロッパーに委託できるので、資産価値の高い物件の取得が可能となりますが、 その反面、設計や土地の評価額、交換比率などの面においてはデベロッパーの主導になりやすいという面があります。

■借地権と底地の交換で土地の自由度を確保する

土地の活用や納税資金対策にも

地主さんが所有する土地のなかには、何十年も安い地代で他人に貸している場合があります。 いったん土地を貸してしまうと、なかなか地主のところに戻ってこないというのが現状みたいです。 なんとか、土地を有効活用したり納税資金ために処分したいと思われている場合、 この解決方法として有効なのが、借地人の借地権と地主の底地を交換する方法です。
例えば、借地権割合70%の場合なら、底地70%と借地権30%が等価になりますので、 これを交換し、両者が借地権の付着しない土地を所有します。借地人の合意が必要ですが、 双方にメリットのあることなので、交渉してみるのもいいかもしれません。
また、このように同種類の固定資産を等価で交換し、一定の要件を満たせば、譲渡はなかったものとして、 譲渡所得税が課税されないという税制上の優遇措置を受けることもできます。

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